購(gòu)房合同約定了逾期辦證責(zé)任,但同時(shí)規(guī)定“因政府專(zhuān)業(yè)部門(mén)原因延遲辦證開(kāi)發(fā)商可免責(zé)”。專(zhuān)業(yè)部門(mén)是否等同于政府的國(guó)土、規(guī)劃部門(mén)?近日,重慶市第五中級(jí)人民法院對(duì)相關(guān)案件審理后認(rèn)定,相關(guān)免責(zé)條款有效。
裘某與銀河公司于2009年12月簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同,總價(jià)款為40萬(wàn)余元。該合同約定,實(shí)際交房之日起60日內(nèi),由雙方向房屋所在地土地房屋登記機(jī)構(gòu)履行辦證手續(xù),并取得土地房屋登記機(jī)構(gòu)出具的登記受理單；因銀河公司未按期辦理手續(xù),需向裘某支付違約金。雙方還補(bǔ)充約定,銀河公司接受裘某委托辦理合同登記備案、產(chǎn)權(quán)登記事宜,如受政策及專(zhuān)業(yè)部門(mén)有關(guān)規(guī)定、工作程序影響,未能按期辦理相關(guān)手續(xù)的,不承擔(dān)違約責(zé)任。合同簽訂后,裘某履行了全部付款義務(wù),并于2011年8月4日實(shí)際接房。
據(jù)了解,2012年5月,銀河公司與國(guó)土部門(mén)協(xié)議調(diào)整該小區(qū)用地紅線,小區(qū)用地面積及土地出讓金隨之調(diào)整。2012年6月,銀河公司取得該棟房屋的房地產(chǎn)權(quán)證。銀河公司為裘某辦理房屋權(quán)屬登記取得業(yè)務(wù)受理單的時(shí)間為2012年7月13日。因逾期辦證,裘某將銀河公司告上法庭,要求其履行違約責(zé)任。
重慶市九龍坡區(qū)人民法院審理后認(rèn)為,銀河公司在施工過(guò)程中發(fā)生用地紅線調(diào)整事宜,因此造成逾期辦理相關(guān)證件,并非銀河公司責(zé)任。據(jù)此,法院一審駁回裘某的訴訟請(qǐng)求。裘某不服一審判決上訴,重慶五中院近日經(jīng)審理后作出二審判決,駁回上訴,維持原判。
■以案釋法
調(diào)整紅線致辦證逾期開(kāi)發(fā)商免責(zé)
契約必守是當(dāng)今社會(huì)經(jīng)濟(jì)往來(lái)中所應(yīng)遵循的基本準(zhǔn)則,違反契約即可能引發(fā)違約責(zé)任。本案中,對(duì)雙方約定的補(bǔ)充條款“受政策及專(zhuān)業(yè)部門(mén)有關(guān)規(guī)定、工作程序的影響下被告逾期辦證免責(zé)”如何理解,是銀河公司是否承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任的核心。對(duì)于該條款中專(zhuān)業(yè)部門(mén)的理解,應(yīng)從本合同的性質(zhì)、并聯(lián)系上下文進(jìn)行解釋。法院認(rèn)為,合同中的專(zhuān)業(yè)部門(mén)是指相關(guān)業(yè)務(wù)主管部門(mén),包括政府部門(mén)的國(guó)土、規(guī)劃部門(mén)。
上述小區(qū)系依國(guó)土部門(mén)確定的用地紅線、規(guī)劃部門(mén)劃定的建筑物控制線開(kāi)發(fā)建設(shè),該房屋位于審批地塊內(nèi),符合業(yè)務(wù)主管部門(mén)審批要求。銀河公司在經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)進(jìn)行施工的情況下,發(fā)生用地紅線調(diào)整,需補(bǔ)充履行用地手續(xù)的事實(shí),繼而造成逾期辦證,并無(wú)證據(jù)證明該事實(shí)系由銀河公司原因所致,由此造成的辦證延遲不應(yīng)歸責(zé)于被告。依雙方補(bǔ)充約定上述情況導(dǎo)致逾期辦證,銀河公司免責(zé)。據(jù)此,法院作出了如上判決。
