一、“有產(chǎn)者”之遠(yuǎn)憂(yōu)：70年后我們的房子該怎么辦?
【案例】
薛先生是南京某大學(xué)的一位博士生，前不久在南京鬧市區(qū)買(mǎi)了一套100多萬(wàn)元的新房準(zhǔn)備結(jié)婚。在辦過(guò)戶(hù)手續(xù)和房產(chǎn)證的間隙，他聽(tīng)到旁邊跟他一起等待的兩人正在討論土地期限的問(wèn)題：“土地使用期限70年到了以后，我們的房子怎么辦呢?”“是啊，我怎么沒(méi)意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題呢?”薛先生拿到房產(chǎn)證看了一下，這個(gè)始建于2008年的房子標(biāo)識(shí)的土地使用期限是到2078年。
【解答】
在我國(guó)，土地所有權(quán)屬于國(guó)家，因此，我們購(gòu)買(mǎi)房屋后只是擁有了房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)。而沒(méi)有期限的房屋所有權(quán)與房屋下面有期限的土地使用權(quán)之間的矛盾，使房屋所有者的心里總有些不踏實(shí)�！吨腥A人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條只對(duì)住宅的土地使用權(quán)最高期限做出了70年的規(guī)定，那么70年后我們?cè)趺崔k?另外，住宅土地使用權(quán)的期限是從土地使用者與政府土地管理部門(mén)簽訂土地出讓合同，開(kāi)發(fā)商依法取得土地使用權(quán)之日起開(kāi)始計(jì)算(這在土地出讓合同中有明確約定)。一般商品住宅從開(kāi)發(fā)到銷(xiāo)售，周期通常為1~3年。許多土地在開(kāi)發(fā)商手中閑置多年才開(kāi)發(fā)，業(yè)主買(mǎi)到這樣的房屋，其土地使用年限已不足70年。這也就是說(shuō)，當(dāng)購(gòu)房者變?yōu)闃I(yè)主時(shí)，其擁有的有效住宅土地使用權(quán)根本無(wú)法達(dá)到70年之久，無(wú)形中已經(jīng)“縮水”了。這也損害了購(gòu)房人的利益。“70年土地使用權(quán)”問(wèn)題，并非每個(gè)“有產(chǎn)者”都注意到了。但在事實(shí)上，每個(gè)“有產(chǎn)者”都已經(jīng)開(kāi)始面臨這個(gè)問(wèn)題。
物權(quán)法第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理�！睋�(jù)此來(lái)看，這一規(guī)定避免了由誰(shuí)去申請(qǐng)，審批能否獲得批準(zhǔn)的問(wèn)題，對(duì)“有產(chǎn)者”是一個(gè)極大的利好消息。這解除了城市普通百姓心頭的一大顧慮，即70年土地使用權(quán)到期后，房屋占用的土地使用權(quán)不會(huì)被國(guó)家收回。
自動(dòng)續(xù)期，意味著土地使用權(quán)年限自動(dòng)延長(zhǎng)至作為地上建筑物的住宅的壽命終止時(shí)為止。按照物權(quán)法原理，房屋滅失，房屋所有權(quán)消滅。關(guān)于住宅土地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期的規(guī)定使得居民的房屋所有權(quán)可以自然延續(xù)至房屋滅失時(shí)為止，解決了土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)在期限上的沖突問(wèn)題，維護(hù)了房屋所有權(quán)的完整性。它體現(xiàn)了法律對(duì)公民個(gè)人財(cái)產(chǎn)權(quán)利的尊重，維護(hù)了廣大城市居民的切身利益。自動(dòng)續(xù)期還消除了二手房購(gòu)買(mǎi)者對(duì)土地使用權(quán)年限的后顧之憂(yōu)，將促進(jìn)二手房的流轉(zhuǎn)，利于提高房屋和土地的利用效率。
住宅建設(shè)用地續(xù)期后是否支付土地使用費(fèi)的問(wèn)題，關(guān)系到廣大群眾的切身利益，全國(guó)人大法律委員會(huì)研究認(rèn)為，這一問(wèn)題需慎重對(duì)待，目前以不作規(guī)定為宜。屆時(shí)，可以根據(jù)實(shí)際情況再作慎重研究。
據(jù)此來(lái)看，薛先生不必再擔(dān)心70年后房屋和房屋占用的土地使用權(quán)的歸屬問(wèn)題了。他對(duì)房屋的所有權(quán)和房屋占用的土地使用權(quán)可以自然延續(xù)至房屋滅失時(shí)為止�！坝泻惝a(chǎn)者有恒心”，公民的房屋所有權(quán)和房屋占用的土地使用權(quán)得到了充分的保護(hù)和尊重，無(wú)疑將有利于社會(huì)的穩(wěn)定與和諧。其遵循了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一般原則，較好地體現(xiàn)了依法對(duì)國(guó)家、集體和私人的合法財(cái)產(chǎn)給予平等保護(hù)的原則。
二、“一房二賣(mài)”，應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)和防患?
【案例】
去年冬天，楊女士交了1萬(wàn)元的訂金，訂購(gòu)了某樓盤(pán)一套100平方米的房子。不久，她又交了6萬(wàn)元首付款后，要求與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，但開(kāi)發(fā)商總是找種種借口推托拖延。今年三月份，在付清了全部房款后，她滿(mǎn)心歡喜地盼望著搬入新居。但是，令楊女士莫名其妙的是，有一天，一位手持該套商品房房產(chǎn)證的張先生卻搬了進(jìn)去。原來(lái)，開(kāi)發(fā)商在住宅樓完工后到有關(guān)部門(mén)辦理房產(chǎn)證時(shí)，將所有商品房的產(chǎn)權(quán)都登記在自己名下。一段時(shí)間后，開(kāi)發(fā)商為了籌集資金，便采取“一房二賣(mài)”的損招，把已經(jīng)售出的商品房以更高價(jià)格出售給一位姓張的 先生，并辦理了登記手續(xù)。明明是自己買(mǎi)下的房子，卻又被開(kāi)發(fā)商賣(mài)掉，一怒之下，楊女士將開(kāi)發(fā)商告上了法庭。
【解答】
在我們現(xiàn)實(shí)生活中，像楊女士所遭遇的“一房二賣(mài)”現(xiàn)象已經(jīng)不是什么新聞，誤入其中的消費(fèi)者也早就不在少數(shù)。
那么“一房二賣(mài)”的房子究竟歸誰(shuí)所有呢?根據(jù)物權(quán)法第九條：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”所以簡(jiǎn)要地說(shuō)，“一房二賣(mài)”的房屋所有權(quán)，應(yīng)該歸登記的當(dāng)事人即上述情景中的張先生所有。
法律為什么會(huì)做出這種與我們老百姓的日常觀念和認(rèn)識(shí)有很大差別的規(guī)定呢?按我們老百姓“先來(lái)后到”的樸素公平觀念，房子當(dāng)然是楊女士所有的。事實(shí)上，我們法律做出這種規(guī)定也是用心良苦，而且著眼于更長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益。對(duì)于鉛筆、橡皮這類(lèi)動(dòng)產(chǎn)來(lái)說(shuō)，當(dāng)然不存在登記問(wèn)題，首先它的價(jià)值相對(duì)于房屋、土地這類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)來(lái)說(shuō)往往微不足道，而登記又是一項(xiàng)需要支出費(fèi)用的行為，如果連買(mǎi)賣(mài)鉛筆、橡皮這類(lèi)物品都要登記的話，我們的交易將變得繁冗復(fù)雜，而我們的生活也會(huì)變得舉步維艱，因此，登記問(wèn)題一般是針對(duì)房屋等不動(dòng)產(chǎn)來(lái)講的。那么，登記對(duì)于買(mǎi)賣(mài)房屋等不動(dòng)產(chǎn)來(lái)講究竟有什么好處呢?對(duì)于房屋等不動(dòng)產(chǎn)來(lái)講，我們往往很難判斷誰(shuí)是真正的所有人 ，于是，登記便給我們提供了這么一個(gè)憑證和依據(jù)，也就是說(shuō)，我們完全可以相信登記簿上登記的房屋所有人就是真正的房產(chǎn)人，這就可以有效地防止現(xiàn)實(shí)生活中一系列的房屋欺詐現(xiàn)象，例如，把自己借來(lái)甚至租來(lái)的房子轉(zhuǎn)賣(mài)給他人等。人們只需要去登記機(jī)關(guān)查詢(xún)一下出賣(mài)人是不是真正的房產(chǎn)者就可以確保自己交易的安全，這從客觀上也建立起了誠(chéng)實(shí)信用的交易秩序。另外，既然人們可以通過(guò)查詢(xún)登記簿來(lái)確定誰(shuí)是真正的所有者，因此，人們也就無(wú)須再花時(shí)間和精力自己去考察房屋究竟歸誰(shuí)所有，這實(shí)際上也節(jié)約了交易的成本，促成其更快地完成。因此，統(tǒng)籌全局，法律在權(quán)衡各方利益之后，規(guī)定“只有登記的房屋所有人才是真正的所有人”。
回到開(kāi)篇的情景中，由于購(gòu)買(mǎi)商品房并非“一手交錢(qián)、一手交房”這么簡(jiǎn)單，法律只承認(rèn)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的人才是該不動(dòng)產(chǎn)的真正主人，所以楊女士并不能討回房子的所有權(quán)，房屋只能歸張先生所有。那么，像楊女士這樣不具備法律常識(shí)而未辦理房產(chǎn)登記的人就只能吃啞巴虧嗎?答案是否定的。雖然楊女士不能拿到房子，但可以向開(kāi)發(fā)商索賠。因?yàn)樗耆梢砸罁?jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，并按照消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的規(guī)定要求開(kāi)發(fā)商增加不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償。
但是值得注意的是，如果賣(mài)房者并非像本情景一樣屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)性質(zhì)，而是一般的賣(mài)房者，即因自己生活需要或者經(jīng)營(yíng)所需，將自己生活居住使用或者經(jīng)營(yíng)所有的房屋賣(mài)出的個(gè)人或者企業(yè)，對(duì)其違約的處理與法律適用就有所不同了。這類(lèi)賣(mài)房者若違約，爭(zhēng)議的處理應(yīng)當(dāng)按照合同法第一百一十三條的規(guī)定，向違約者主張違約責(zé)任。即不能主張懲罰性賠償責(zé)任，而只能主張返還已付購(gòu)房款、利息和賠償損失。
三、購(gòu)買(mǎi)期房的風(fēng)險(xiǎn)如何降低?
【案例】
某市 的一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)穩(wěn)馨花園別墅，在取得商品房預(yù)售資格的條件下對(duì)在建的別墅進(jìn)行預(yù)售。不久，該公司便將其中的一座別墅預(yù)售給張先生，并保證于年底完成別墅交付。后來(lái)，該公司卻將該別墅以更高的價(jià)格預(yù)售給了一位李先生，雙方不僅簽訂了商品房預(yù)售合同，還一同到房產(chǎn)部門(mén)辦理了商品房預(yù)告登記。當(dāng)張先生要求房地產(chǎn)公司交付別墅時(shí)，該公司才道出了“一房二賣(mài)”的事實(shí)。惱羞成怒的張先生將房地產(chǎn)公司為被告，李先生為第三人向法院提起了訴訟。
【解答】
在我們現(xiàn)實(shí)生活中，購(gòu)買(mǎi)期房已經(jīng)不再陌生。但是根據(jù)相關(guān)資料顯示，很多“期房變現(xiàn)房”后往往領(lǐng)不到房產(chǎn)證，購(gòu)房人找開(kāi)發(fā)商理論，營(yíng)銷(xiāo)人員含糊其辭，推脫推諉，令人一頭霧水，更有甚者，就像上述情景中的房地產(chǎn)公司一樣“一房二賣(mài)”，房產(chǎn)證已被第三人領(lǐng)取，由此造成糾紛。
關(guān)于此問(wèn)題，物權(quán)法第二十條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力�！庇纱丝梢�(jiàn)，避免類(lèi)似遭遇的關(guān)鍵在于預(yù)告登記。
那么，究竟什么是預(yù)告登記呢?實(shí)際上，在現(xiàn)實(shí)生活中，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)預(yù)售的商品房，即使雙方訂立了預(yù)售合同，購(gòu)房者仍然無(wú)法防止預(yù)售者以更高的價(jià)格出賣(mài)給他人的情形發(fā)生，先買(mǎi)者只能以對(duì)方違約為由要求賠償，而無(wú)法獲得房屋。而且，由于房屋仍未建成不能辦理房屋的正式登記，因此在這種情況下預(yù)告登記便不失為一種良策。由于預(yù)告登記具有類(lèi)似于登記的排他效力，因此，預(yù)售者一方任何違背預(yù)告登記內(nèi)容的行為，比如將房屋出售或者抵押給他人的行為，都是無(wú)效的，這就確保購(gòu)房者將來(lái)肯定能夠獲得指定的房屋。由此可見(jiàn)，預(yù)告登記對(duì)解決房屋問(wèn)題“一女二嫁”類(lèi)的房屋買(mǎi)賣(mài)問(wèn)題起著重要的作用。
那么，購(gòu)房者必須辦理預(yù)告登記嗎?辦理了預(yù)告登記就意味著萬(wàn)事大吉了嗎?答案是否定的。首先，預(yù)告登記不是強(qiáng)制性的，也就是說(shuō)購(gòu)房人可以根據(jù)自己的情況來(lái)判斷是否通過(guò)預(yù)告登記來(lái)保障自己的權(quán)利，法律不作強(qiáng)行規(guī)定。事實(shí)上，預(yù)告登記只是許多風(fēng)險(xiǎn)對(duì)抗方法中的一種。風(fēng)險(xiǎn)的有無(wú)與大小，只能由權(quán)利人自己做出決定，這樣成本既低效率又高。法律強(qiáng)行做主，“一刀切”地要求不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)為預(yù)告登記，既無(wú)必要，也無(wú)益處。另外，即使辦理了預(yù)告登記也并不意味著購(gòu)房者可以高枕無(wú)憂(yōu)，因?yàn)槲餀?quán)法第二十條第二款中規(guī)定“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效�！彼苑顒褚呀�(jīng)辦理了預(yù)告登記的購(gòu)房者，在房屋已經(jīng)建成并有能力辦理正式登記時(shí)應(yīng)及時(shí)辦理，以防止由于自己的疏忽大意，而使自己的合法權(quán)益遭到損害。
另外，還要提醒廣大購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)期房的時(shí)候要注意防患未然，謹(jǐn)慎審查開(kāi)發(fā)商有無(wú)預(yù)售商品房資質(zhì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)除了符合城市房地產(chǎn)管理法第四十四條第一款規(guī)定的幾個(gè)條件外，還應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程開(kāi)工證》《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》，簡(jiǎn)稱(chēng)“五證”。因此，要提醒廣大購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)一定要認(rèn)真核查上述證件，以避免不必要的損失。
遺憾的是，在張先生的情形中，雖然張先生的買(mǎi)房行為在先，但是法律并不認(rèn)可這種“先來(lái)后到”的理論。由于李先生已經(jīng)辦理了相關(guān)商品房的預(yù)告登記，所以房子只能歸李先生所有。但是張先生可以根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條的規(guī)定請(qǐng)求房地產(chǎn)公司返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。
四、自己的房子被登記在別人名下怎么辦?
【案例】
某市的居民李女士十幾年來(lái)一直住在某居民區(qū)一幢樓房里，該房子是李女士的母親去世時(shí)留給她的�？墒�，李女士的妹妹一直為此事耿耿于懷，并認(rèn)為母親是在李女士的強(qiáng)迫下才做出了這個(gè)決定。今年，李女士的丈夫單位新蓋了一批福利房，于是，李女士決定將母親留下的老房子轉(zhuǎn)讓出去。就在買(mǎi)賣(mài)雙方辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的時(shí)候，李女士才發(fā)現(xiàn)房子已被她的妹妹搶先過(guò)戶(hù)到自己的名下，并準(zhǔn)備最近把房子轉(zhuǎn)讓出去。氣急之下的李女士決定到房管部門(mén)辦理房屋的更正登記手續(xù)，可是手頭沒(méi)有確鑿的證據(jù)資料，眼看著自己的房子就被別人買(mǎi)去自己卻無(wú)能為力。
【解答】
因?yàn)楦鞣N原因，登記機(jī)關(guān)在進(jìn)行登記的時(shí)候也會(huì)出現(xiàn)一些錯(cuò)誤，如上述案例中張冠李戴的情況。那么，自己的房子被登記在別人名下怎么辦呢?
物權(quán)法第十九條針對(duì)這個(gè)問(wèn)題作了明確規(guī)定：“權(quán)利人利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償�！庇纱丝梢�(jiàn)，李女士可以通過(guò)兩條途徑維護(hù)自己的權(quán)益，更正登記和異議登記。
更正登記即消除登記錯(cuò)誤和建立正確登記，這是保護(hù)真實(shí)權(quán)利人的最有力手段。但是值得注意的是，為了維護(hù)登記的權(quán)威性和穩(wěn)定性，真實(shí)權(quán)利人必須拿出充分的證據(jù)來(lái)證明自己對(duì)所有物享有合法正當(dāng)?shù)臋?quán)利，或者不動(dòng)產(chǎn)登記簿的權(quán)利人書(shū)面同意，登記機(jī)關(guān)才能予以更正。否則就要通過(guò)民事訴訟程序來(lái)解決。
另一條途徑是申請(qǐng)異議登記。在此過(guò)程中，真實(shí)所有人不需要確鑿的證據(jù)，只需要根據(jù)自己的請(qǐng)求便可以及時(shí)地辦理異議登記。這是因?yàn)楫愖h登記的意義在于提醒有意向購(gòu)買(mǎi)異議登記物的社會(huì)公眾，此物現(xiàn)在是所有權(quán)存在爭(zhēng)議，究竟歸誰(shuí)所有還不確定，如果買(mǎi)賣(mài)此物會(huì)有一定的風(fēng)險(xiǎn)，從而防止無(wú)辜的社會(huì)公眾的權(quán)益遭受損失。
那么，在登記機(jī)關(guān)做出異議登記后，李女士就高枕無(wú)憂(yōu)了嗎?恰恰相反，在登記機(jī)關(guān)接受李女士的請(qǐng)求在房屋登記簿上做出異議登記記載后，李女士更應(yīng)當(dāng)加快步伐為自己的房屋四處奔波才行。首先，在提出異議登記請(qǐng)求時(shí)一般需要提供相應(yīng)的擔(dān)保的，也就是說(shuō)如果到期查明李女士并非自己聲稱(chēng)的真實(shí)合法所有者的話，李女士提供的擔(dān)保就會(huì)用于賠償李女士妹妹的經(jīng)濟(jì)損失。其次，異議登記時(shí)做出之后并非是永久生效的，它是有法定期間的。根據(jù)物權(quán)法第十九條第二款之規(guī)定，李女士必須在登記機(jī)關(guān)做出異議登記之日起十五天內(nèi)竭盡全力來(lái)搜集證據(jù)證明自己是房屋的合法所有人，并及時(shí)地向當(dāng)?shù)胤ㄔ禾崞鹪V訟，否則不但房子收不回，還要賠償其妹妹的相應(yīng)損失。
由此可見(jiàn)，異議登記雖然方便快捷，但它畢竟只是一種暫時(shí)的維權(quán)方式，是緩兵之計(jì)，在法定期間內(nèi)如果不能提供充分、合法的對(duì)自己有利的證據(jù)結(jié)果往往是“雞飛蛋打”，“賠了夫人又折兵”。如果在十五日內(nèi)可以證明自己的真實(shí)所有人身份，那么異議登記便轉(zhuǎn)化成了更正登記。由此可見(jiàn)，物權(quán)法規(guī)定的這兩種救濟(jì)途徑并無(wú)好壞優(yōu)劣之分，只有適用情形的差異。像開(kāi)篇情景中的李女士這樣如不及時(shí)辦理異議登記就直接面臨著房屋轉(zhuǎn)讓他人的危險(xiǎn)時(shí)，異議登記是上上策，但如果當(dāng)事人可以迅速搜集有力證據(jù)，而危機(jī)又不是迫在眉睫的話，就沒(méi)有必要申請(qǐng)異議登記了。
