拍賣公司將委托人的房產(chǎn)拍賣成交后，委托人以拍賣低于約定保留價(jià)，違反拍賣法之強(qiáng)制性規(guī)定無效(且委托人未收到價(jià)款)為由，另行委托另一拍賣公司將房產(chǎn)拍賣給第三人。兩位買售人都主張競拍有效，并請(qǐng)求取得拍賣房屋所有權(quán)，法律會(huì)支持誰呢?
拍賣引風(fēng)波
早在2006年7月，某信用聯(lián)社向貸款人徐某發(fā)放了一筆388萬的貸款。為確保貸款回收，應(yīng)信用聯(lián)社要求，徐某以其自建的坐落于市郊附近的面積為416平方米(產(chǎn)權(quán)人為徐某)的農(nóng)貿(mào)大廳抵押給信用聯(lián)社，貸款到期后，因徐某未能如期償還借款，按照雙方協(xié)議，徐某以上述房產(chǎn)抵頂其欠信用聯(lián)社的貸款及利息。信用聯(lián)社收貸取得徐某的房產(chǎn)后，未辦理過戶登記手續(xù)。
2008年11月27日，信用聯(lián)社為變現(xiàn)房產(chǎn)，與正華拍賣公司簽訂委托拍賣合同，約定信用聯(lián)社委托正華拍賣公司依法對(duì)其收回的416平方米房產(chǎn)予以拍賣。合同約定拍賣時(shí)保留價(jià)為18.8萬元(若低于此價(jià)由委托人收回);價(jià)款的支付方式和期限約定為“拍賣人在拍賣成立后一個(gè)月內(nèi)，將全部拍賣成交價(jià)款支付給委托人，逾期不支付的，委托人可以解除合同”。
根據(jù)信用聯(lián)社的委托，正華拍賣公司發(fā)布拍賣公告與通知后，于2008年12月14日如期舉行拍賣會(huì)，經(jīng)過二輪叫賣，周女士競拍得該房產(chǎn)，正華拍賣公司當(dāng)即為原告出具了《拍賣成交確認(rèn)書》：拍賣物名稱為某某鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)市場內(nèi)左側(cè)大廳及小門市，面積約416平方米，成交價(jià)18.738萬元，傭金0.9369萬元，總金額19.6749萬元。周女士于當(dāng)日向正華拍賣公司交納了17.1萬元后，并接收管理使用爭議房屋至今，但一直未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
正華拍賣公司收到周女士的拍賣房款后，遲遲未按約定將拍賣價(jià)款交付信用聯(lián)社。期間，雙方因利息問題矛盾不斷。直到2013年年底，信用聯(lián)社向正華拍賣公司以特快專遞方式發(fā)出解除委托拍賣合同中部分拍賣標(biāo)的通知書，稱在合同有效期內(nèi)，正華拍賣公司未按合同約定，將拍賣標(biāo)的成交全部價(jià)款交付信用聯(lián)社，故決定解除委托拍賣合同，并要求返還該拍賣標(biāo)的房產(chǎn)。隨后的2015年4月10日，信用聯(lián)社委托金利發(fā)拍賣有限公司對(duì)本案爭議的房權(quán)證再次進(jìn)行拍賣，并簽訂了委托拍賣合同。金利發(fā)拍賣有限公司在當(dāng)?shù)啬橙請(qǐng)?bào)就本案爭議的房產(chǎn)發(fā)布了拍賣公告后，于2015年4月19日將該房產(chǎn)拍賣給第三人趙江，并出具現(xiàn)場成交確認(rèn)書，第三人趙江以30萬元拍得上述房產(chǎn)。事后，信用聯(lián)社在爭議房屋(已經(jīng)交付周女士使用)處張貼公告，稱爭議標(biāo)的物已另行出售。
一審判決第一次拍賣無效
2015年5月，第三人趙江運(yùn)送砂石至拍得的房產(chǎn)處準(zhǔn)備裝修，與周女士發(fā)生矛盾。周女士無奈，以信用聯(lián)社、正華拍賣公司為被告、以趙江為第三人訴至法院。請(qǐng)求判令二被告履行房屋買賣合同義務(wù)，配合原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記;判令第三人排除妨礙，運(yùn)出砂石;訴訟費(fèi)由二被告承擔(dān)。
原告周女士訴稱，原告依法定程序競買成功后，對(duì)爭議房產(chǎn)公開管理、收益、改造、占有至今，沒有任何人提出過異議，被告信用聯(lián)社對(duì)原告交付并使用管理房屋亦沒有異議。被告信用聯(lián)社知道爭議房屋已經(jīng)拍賣成交，且基于公開拍賣的事實(shí)，亦知道成交價(jià)款具體數(shù)額，直到原告起訴前從未提出過任何異議。被告信用聯(lián)社在2013年12月21日向拍賣公司發(fā)出的解除委托拍賣合同中部分拍賣標(biāo)的通知中，只是以沒有收到成交價(jià)款為由解除合同，對(duì)成交價(jià)格沒有異議，如果拍賣公司向信用聯(lián)社及時(shí)支付了成交款，二被告則不會(huì)產(chǎn)生糾紛。因此，請(qǐng)法庭支持原告合理合法的訴訟請(qǐng)求。
被告正華拍賣公司辯稱，正華公司拍賣爭議房產(chǎn)系依據(jù)法定程序進(jìn)行，原告拍得該房產(chǎn)后與拍賣公司簽訂的合同系雙方真實(shí)意思表示，合法有效，應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)。據(jù)此，被告信用聯(lián)社重新委托拍賣行為違法，其與第三人趙江簽訂的買賣合同無效。
被告信用聯(lián)社則辯稱，拍賣程序應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國家拍賣法規(guī)定的程序進(jìn)行，拍賣就是最高應(yīng)價(jià)獲得拍賣物的所有權(quán)，但不得違反拍賣法關(guān)于保留價(jià)的規(guī)定，拍賣法規(guī)定了競買人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到保留價(jià)時(shí)，該應(yīng)價(jià)不發(fā)生法律效力，低于保留價(jià)簽訂的拍賣成交確認(rèn)書同樣不發(fā)生效力。沒有證據(jù)證明被告信用聯(lián)社同意以低于保留價(jià)格將爭議房屋出售給原告周女士，原告周女士與被告正華拍賣公司簽訂的拍賣成交確認(rèn)書不發(fā)生法律效力。請(qǐng)法庭駁回原告缺乏事實(shí)與法律依據(jù)的訴請(qǐng)。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，徐某將自有房屋抵頂給被告信用聯(lián)社后，被告信用聯(lián)社有權(quán)依法委托被告正華拍賣公司拍賣爭議房產(chǎn)，但須依物權(quán)法辦理物權(quán)登記后才能產(chǎn)生物權(quán)效力。本案被告信用聯(lián)社與正華拍賣公司簽訂的委托拍賣合同是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律和行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效。被告正華拍賣公司在原告周女士參加競拍時(shí)，以低于保留價(jià)18.8萬元簽訂拍賣成交確認(rèn)書，收取原告17.1萬元價(jià)款，拍賣合同不發(fā)生法律效力，而且被告正華拍賣公司至今未將拍賣價(jià)款交付被告信用聯(lián)社，違反了合同約定，屬違約，被告信用聯(lián)社以通知的形式解除相應(yīng)的委托拍賣合同條款符合法律規(guī)定，雙方之間的相應(yīng)委托拍賣合同條款已經(jīng)解除。由于被告信用聯(lián)社從徐某處受讓房屋后未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，原告周女士與被告正華拍賣公司簽訂的拍賣合同也未發(fā)生法律效力，亦未進(jìn)行物權(quán)登記，未發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移，被告信用聯(lián)社重新委托拍賣公司拍賣爭議房產(chǎn)不違反法律規(guī)定。故原告周女士要求二被告履行買賣合同(原、被告簽訂的拍賣成交確認(rèn)書)約定的義務(wù)，配合原告辦理爭議房屋的產(chǎn)權(quán)過戶登記的訴訟請(qǐng)求，沒有事實(shí)和法律依據(jù)，法院不予支持。
二審判決第一次拍賣生效
周女士不服一審判決，提起上訴稱，上訴人經(jīng)多次競價(jià)成交，并按照拍賣人要求履行相關(guān)程序，不存在任何過錯(cuò)。作為信用聯(lián)社的受托人拍賣公司，在拍賣成交、收到了上訴人成交價(jià)款后，將競拍房屋交給上訴人，上訴人公開、合理地占有使用至今，各方當(dāng)事人都以實(shí)際行動(dòng)履行了合同主要義務(wù)。依據(jù)合同法鼓勵(lì)交易的基本原則，該房屋買賣合同成立并生效。至于被上訴人正華拍賣公司低于保留價(jià)拍賣，以及未及時(shí)給付成交價(jià)款，系二被上訴人之間的違約糾紛，該違約責(zé)任不影響上訴人依法競拍之合同效力。綜上，請(qǐng)求二審法院支持上訴人的訴訟請(qǐng)求。
被上訴人正華拍賣有限公司認(rèn)為，公司與上訴人的拍賣合同有效，信用聯(lián)社無權(quán)解除拍賣合同另行委托其他拍賣公司重新進(jìn)行拍賣，其另行拍賣的行為也不符合法律規(guī)定，因此，第一次的拍賣合同應(yīng)該有效。
被上訴人農(nóng)村信用聯(lián)社認(rèn)為，上訴人與被上訴人拍賣公司簽訂的拍賣成交確認(rèn)書因違反拍賣法關(guān)于拍賣的強(qiáng)制性規(guī)定而無效，無效的拍賣合同自始至終都應(yīng)該無效，上訴人的訴訟請(qǐng)求不應(yīng)得到支持。
二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案周女士競拍價(jià)款雖低于委托拍賣的保留價(jià)18.8萬元，但該保留價(jià)系信用聯(lián)社與正華拍賣公司《委托拍賣合同》的約定，正華拍賣公司以低于信用聯(lián)社確定的保留價(jià)確認(rèn)拍賣成交，屬于對(duì)信用聯(lián)社的違約行為。對(duì)正華拍賣公司未達(dá)保留價(jià)成交、逾期未支付拍賣款的違約責(zé)任，信用聯(lián)社可另行向正華拍賣公司主張權(quán)利。但該信用聯(lián)社無權(quán)撤回已拍賣的該房屋并另行委托金利發(fā)拍賣公司進(jìn)行拍賣。趙江與金利發(fā)拍賣公司簽訂的《現(xiàn)場成交確認(rèn)書》雖然有效，但因信用聯(lián)社對(duì)該房屋無權(quán)處分致使該房屋所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，趙江可另行向金利發(fā)拍賣公司、信用聯(lián)社主張權(quán)利。趙江向該農(nóng)貿(mào)市場大廳內(nèi)運(yùn)送砂石，系妨害占有的行為，占有權(quán)人周女士有權(quán)請(qǐng)求排除妨害。最后，二審法院判決撤銷某區(qū)人民法院的民事判決，被上訴人正華拍賣有限公司、被上訴人某市農(nóng)村信用合作聯(lián)社于二審判決生效之日起十日內(nèi)，協(xié)助上訴人周女士辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶登記;第三人趙江于二審判決生效之日起三日內(nèi)將運(yùn)入農(nóng)貿(mào)市場大廳內(nèi)的砂石清除。
我國民法一個(gè)基本原則是“民事行為自治”，即當(dāng)事人的約定優(yōu)先于法律的規(guī)定，只要不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，當(dāng)事人雙方既可以約定自己的民事法律行為，也可以變更約定。本案信用聯(lián)社委托正華拍賣公司拍賣房產(chǎn)時(shí)，雖約定了保留價(jià)，但拍賣公司低于保留價(jià)拍賣房產(chǎn)后，委托人信用聯(lián)社得知拍賣情況后，不僅將房屋交付給拍買人周女士，而且在長達(dá)5年時(shí)間里未提出異議，表明對(duì)此價(jià)款拍賣的認(rèn)可。其事后反悔，當(dāng)然不會(huì)得到法律支持。即使正華拍賣公司以低于信用聯(lián)社確定的保留價(jià)確認(rèn)拍賣成交，屬于對(duì)信用聯(lián)社的違約行為，也因信用聯(lián)社在法律規(guī)定的時(shí)效內(nèi)未主張撤銷權(quán)而歸于消滅。
