城市購房，不讓孩子輸在起跑線上
1983年出生的田海霞，大學(xué)畢業(yè)后孑然一身到廣州打拼。然而，四年的拼搏努力并沒有讓她融入這繁華的大都市。26歲那年，她回到了生養(yǎng)自己的家鄉(xiāng)江蘇省連云港市灌南縣，和初中同學(xué)王利輝結(jié)婚，并生下兒子滔滔。兩人還經(jīng)營了一家服裝店，收入還不錯。
時光飛逝，歲月匆匆。一晃7年過去，滔滔到了上學(xué)的年齡�！笆袇^(qū)教育水平高，讓孩子到市里去讀書吧!”田海霞對老公的建議十分認(rèn)同。
絕不讓孩子輸在起跑線上。2014年8月，田海霞舉家搬到市區(qū)一所重點(diǎn)小學(xué)的附近居住，又托熟人把兒子送進(jìn)這所重點(diǎn)小學(xué)就讀。隨后，兩人在離家不遠(yuǎn)的地方租到一間10平方米左右的門市，干起服裝生意。半年后，一家三口生活安穩(wěn)下來，積蓄增多，田海霞就產(chǎn)生了在城市購房的念頭。
“許多城里人都選擇升值快、風(fēng)險(xiǎn)小的小戶型……不如咱也買個小戶型吧，等住上十幾年，滔滔考上大學(xué)，再攢錢換大的�！蓖趵x對妻子投資小戶型的想法點(diǎn)頭贊許。兩人來到一家位于市中心的由康豐房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的某小區(qū)的售樓部。那天下午，田海霞剛推門進(jìn)入，熱情的工作人員便遞來兩杯咖啡，女售樓員面帶微笑，詳細(xì)介紹市區(qū)樓房的走勢，帶著二人參觀近幾年來該公司獲得的各種榮譽(yù)，還有理有據(jù)地說：“這塊‘寶地’將來是全市最大的商貿(mào)中心，正籌建的這片住宅，主打便是精裝小戶型，優(yōu)惠政策多多……您的眼光和運(yùn)氣真好，如此黃金地段的房子將來定會翻倍升值!”
田海霞夫婦聽得心花怒放。讓兩人最心動的是，交上首付后，這家開發(fā)商還會出面到銀行擔(dān)保，幫他們辦理房貸手續(xù)�？鄲蓝嗳盏馁I房“差錢”難題迎刃而解，于是，田海霞夫婦在精心挑選各種戶型后，決定購買一套65平方米左右、陽面戶型的小戶型精裝公寓房。
三天后，田海霞夫婦將15萬元首付和裝修款打在售樓部的賬戶上，與開發(fā)商和建筑商分別簽下訂購合同和商品房預(yù)售協(xié)議、房屋裝修合同。在開發(fā)商的擔(dān)保下，田海霞夫婦又順利從銀行貸出23.9萬元個人購房貸款。
延遲交房，購房者起訴解除合同
兩年后就能住進(jìn)屬于自己的房子了!田海霞夫婦著實(shí)激動了一陣子，臉上整日洋溢著幸福的笑容。夫妻倆盼星星盼月亮終于盼到了合同約定的交房日子。2016年7月這天，田海霞來到售樓部詢問何時能取房鑰匙，工作人員告訴她：建筑商正在跑水、電、暖手續(xù)……會加快進(jìn)度盡早交房鑰匙。
涉及幾百戶取暖、用電等問題不是由建筑商一家能定的事，手續(xù)不暢也在所難免。然而，田海霞夫婦苦等了五個月再次到工地看房時，眼前的情景讓他們憤憤不已：“地磚仍沒鋪設(shè)、墻的外立面也沒有做……照這樣的速度，再過半年也交不了鑰匙�！�
后來，田海霞夫婦又了解到，這座大樓征地用去10年時間，公寓房用地期限僅40年，還沒交房就已減少了近三分之一的“壽命”。更讓兩人意想不到的是，全國許多樓市都相繼進(jìn)入“冬眠”，市區(qū)房價(jià)徘徊不前，田海霞夫婦一合計(jì)：當(dāng)初投資這個公寓房是個錯誤，決定去要回房款，這個房子不買了。小兩口翻出預(yù)售協(xié)議反復(fù)研讀，這時才意識到，如果不經(jīng)對方同意擅自解除合同，應(yīng)支付裝修費(fèi)總額的30%作為違約金，也就是說要支付6000多元的違約金。
傷心、失望接踵而至。田海霞買來許多法律書籍認(rèn)真學(xué)習(xí)后，又到幾家律師事務(wù)所咨詢，終于找到了解決辦法。2016年12月20日這天，田海霞通過快遞將《交房催告書》送往康豐房地產(chǎn)開發(fā)公司，要求90日內(nèi)履行交房義務(wù)，否則解除合同。
《交房催告書》如泥牛入海，三個月沒有回音。這時，田海霞卻接到老母親的電話，被告知父親得了肺癌，急需一筆治療費(fèi)幫家里渡過難關(guān)�？慑X從哪里來?小夫婦急得像熱鍋上的螞蟻。于是，田海霞到售樓部找到買房時接待她的銷售員，說明了家中的情況，要求退房款，銷售員的態(tài)度馬上冰冷了起來，不以為然地說：“房子沒有質(zhì)量問題不能退，就算是有質(zhì)量問題，我們也是可以修的!”銷售員冷漠的眼神刺痛了田海霞的心。
無奈之下，田海霞一紙?jiān)V狀，將康豐房地產(chǎn)開發(fā)公司告上法庭。一方是當(dāng)?shù)刭Y金雄厚的開發(fā)商，另一方是來城市打拼的弱女子，這場力量懸殊的官司在外人看來，田海霞必輸無疑。但田海霞堅(jiān)信自己的訴求是有法律依據(jù)的，不能忍氣吞聲，要勇敢地維護(hù)自己的合法權(quán)益，不能讓不良開發(fā)商用霸王條款侵害更多購房者的利益。
庭審激辯，不交房是開發(fā)商的“軟肋”
江蘇省連云港市海州區(qū)人民法院受理此案后，依法組成合議庭。
田海霞在法庭上訴稱，康豐房地產(chǎn)開發(fā)公司不能如期交房，經(jīng)催告后不回復(fù)我方，也不能于90日內(nèi)履行合同，請求判令解除購房和裝修合同，返還首付本金、裝修款15萬元及利息。
法院公開審理那天，銀行作為第三方現(xiàn)身法庭。對于何時交付房子，被告康豐開發(fā)公司一直吞吞吐吐不能確定時間。這樣一來，雙方當(dāng)事人不得不圍繞是否解除購房合同等焦點(diǎn)展開辯論。
坐在被告席上的康豐房地產(chǎn)開發(fā)公司不同意解除合同，其代理人辯稱，合同是自愿簽訂，是有效合同。如果未如期交房，開發(fā)商可繳納違約金。如果原告執(zhí)意解除合同，也應(yīng)按協(xié)議支付裝修款30%的違約金。
原告律師向法庭出示《交房催告書》指出，被告不能如期交房，存在過失，根據(jù)合同法規(guī)定，原告田海霞向被告郵寄《交房催告書》，但至今開發(fā)商未履行交房義務(wù)，所以符合解除合同的法律規(guī)定。
對此，開發(fā)商代理人辯稱，我方購房合同是按照建設(shè)部頒發(fā)的示范文本制作，符合法律規(guī)定，不是格式合同。訂購協(xié)議規(guī)定有約定按約定，無約定應(yīng)按《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條執(zhí)行，原告無權(quán)解除合同。另外，即便撤銷商品房預(yù)售協(xié)議也沒必要解除貸款合同，兩合同不是主、從合同關(guān)系，請駁回原告訴求。
旁聽審理的銀行代理人反駁稱：貸款合同與購房合同密不可分，如果原告和被告解除了購房合同，23.9萬元貸款及利息應(yīng)由最終的受益人承擔(dān)。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，合同法第九十四條規(guī)定了法定解除合同的情形，其中第三款規(guī)定，債務(wù)人在履行期限屆滿時，債權(quán)人發(fā)生履行催告后，債務(wù)人仍在合理期限內(nèi)不能履行的，債權(quán)人有解除合同權(quán)利。具體到本案，交房合同到期，原告采取催告方式要求開發(fā)商在90天內(nèi)履行交房義務(wù)，但截至庭審，開發(fā)商仍不能明確交房時間，導(dǎo)致原告無法實(shí)現(xiàn)買房目的，原告要求解除合同符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。開發(fā)商不能如期交房的過錯是導(dǎo)致解除購房合同和貸款合同的主因，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
合同法第九十七條規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經(jīng)履行的根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。該條款確定了合同解除后，會引起恢復(fù)原狀的法律效果。具體到本案，開發(fā)商應(yīng)返還購房人首付，返還銀行貸款及利息。
最后，海州區(qū)人民法院判決，解除商品房預(yù)售協(xié)議、房屋裝修合同和貸款合同，被告在判決生效后返還原告首付款及裝修費(fèi)15萬元及利息;由被告開發(fā)商返還銀行23.9萬元貸款及利息。
宣判后，康豐房地產(chǎn)開發(fā)公司沒有提出上訴。(文中人物均系化名)
