隨著生活水平的提高，買房已經(jīng)成為許多居民的頭等大事。買房前，開發(fā)商都承諾會按時交付房產(chǎn)，可到臨近交房的日期，經(jīng)常會因為政策變動、資金緊缺、配套不完善等一系列原因延期交房。對于延期交房的事實，購房者無力改變，那么對于業(yè)主的損失，又應該如何賠償?
根據(jù)開發(fā)商與購房者簽訂的購房合同的約定，超過時限逾期交房，開發(fā)商會向購房者支付一定比例的違約金。一般情況下，每日的違約金是購房者所付房款的0.05‰~0.5‰。那么，如果是貸款買房，違約金的基數(shù)是按照首付款來計算，還是按照房產(chǎn)的總價來計算?北京市的一對夫妻貸款購買商品房，開發(fā)商逾期交房，支付違約金時，開發(fā)商堅持以首付款為基數(shù)計算違約金，購房者不服，將開發(fā)商告上了法庭。
業(yè)主貸款購房 遭遇逾期交房
家住在北京市海淀區(qū)的錢宇是一家大型商業(yè)中心的副總，妻子曾海欣是一家外資公司人力資源部的總監(jiān)，二人收入不錯。錢宇和妻子結婚后，一直住在海淀區(qū)一套面積不足60平方米的小房子里。這套房子是曾海欣父親單位的福利分房，房子的位置在西四環(huán)外，周圍的配套設施還算齊全，但是，夫妻二人在位于北京東四環(huán)附近的商業(yè)中心區(qū)工作，每天花在上下班路上的時間要超過4個小時，感覺生活非常不便。結婚5年之后，孩子出生了，夫妻二人忙于工作，沒有時間照顧孩子，便把曾海欣的父母請過來照顧孩子。于是，這套只有56平方米的房子就住了5口人，顯得分外擁擠。房子面積太小，離公司又太遠，錢宇感到，換房子已經(jīng)迫在眉睫。2012年，北京市的房價已經(jīng)有明顯啟動的跡象，二環(huán)內(nèi)的商品房價格已經(jīng)超過了4萬元。到了2013年，房價更是飛漲。錢宇早就想在他們工作的商業(yè)中心區(qū)附近買一套大一點的商品房，和妻子在職場打拼多年，手中也有了一些積蓄，于是，他和妻子商量，趁現(xiàn)在收入還算穩(wěn)定，趕緊把房子買下。
2013年10月，錢宇看中了東三環(huán)附近較繁華地段的一個樓盤，認為這個地段的商品房升值潛力巨大，而且這個樓盤的價格相對較低，于是，他果斷與開發(fā)商簽訂了商品房預售合同。合同約定，錢宇購買商品房一套，共計112平方米，價格為每平方米4.15萬元，總價為464.8萬元。交房日期為2015年7月1日。如果逾期交房，每過期1日按照累計已付房款的0.05‰支付違約金，逾期1年交房的，購房者有權解除合同。
合同簽訂后，錢宇支付了210.8萬元的首付款，并辦理了建設銀行20年期254萬元的按揭貸款，貸款自2014年5月開始交付。
買下房子之后，錢宇經(jīng)常到樓盤的施工現(xiàn)場去看一看，心想，以后上下班再也不用城東城西地來回奔波了，心中充滿著對未來生活的暢想。 隨著交房日期的臨近，錢宇發(fā)現(xiàn)，這個樓盤的施工進度并不如想像的那么快，樓盤的主體建成后，外裝施工進展緩慢，錢宇心中未免有些擔憂。2014年10月，樓盤的工地上工人越來越少，施工有停頓的跡象。錢宇到售樓部去詢問情況，銷售人員告訴他，樓盤施工進度正常，2015年7月份交房沒有什么大問題，讓他放心。錢宇只好將信將疑地離開了。
到了2015年年初，錢宇發(fā)現(xiàn)，樓盤的工地上依舊沒有什么工人，整個樓體外裝和配套工程根本沒有開展。如錢宇所料，到了2015年7月1日，房地產(chǎn)開發(fā)公司沒有交付房產(chǎn)。此時，錢宇已經(jīng)交納房貸近23萬元。眼看著房價在飛漲，自己的房子卻遲遲不能交鑰匙，錢宇內(nèi)心非常焦急。多次詢問無果后，錢宇只能耐心等待。
此后，樓盤的施工進度非常緩慢，錢宇不斷向銷售人員詢問原因，得到的答復是，資金出現(xiàn)了一點問題，不過，馬上就可以解決，全面施工指日可待。錢宇在焦急中又等了半年多，2016年年初，銷售人員又告訴他，由于市政水電管網(wǎng)規(guī)劃等問題需要協(xié)調，配套工程還需要再等一段時間。就這樣，樓盤的施工時斷時續(xù)。
錢宇在煎熬中一直等到了2017年5月1日，房地產(chǎn)開發(fā)公司才通知他去領取商品房書面交付通知書、房屋鑰匙及逾期交房的違約金。此時，錢宇已經(jīng)交了貸款本息共計57萬多元。
雖然逾期近兩年交房，錢宇還是覺得有些慶幸，比起那些買到“爛尾樓”的人，他的運氣還算是好的。想到按合同約定，逾期交房會得到一筆金額不算小的違約金，錢宇心里感到些許寬慰。但是，事情并不如他所料，在領取房地產(chǎn)開發(fā)公司給付的違約金時，他發(fā)現(xiàn)違約金不是按照房屋總價款計算，而是按照首付款來計算。錢宇對此提出異議，但房地產(chǎn)開發(fā)公司表示，當時合同中約定的是按照“累計已付房款”的金額來計算違約金，而不是按照總房款金額來計算。錢宇對此表示不能接受。
交涉無果 訴至法院
那么，逾期交房的違約金應該按照什么標準計算呢?錢宇為此咨詢了律師，得到的答案是，以首付款為基數(shù)計算違約金是不合理的，應該以商品房總價來計算。錢宇找到房地產(chǎn)開發(fā)公司，多次向他們提出按照商品房總價來計算違約金，但是，開發(fā)公司一口咬定，他們只能按照首付款來計算。交涉無果后，錢宇把房地產(chǎn)開發(fā)公司告上了法庭。
在法庭上，錢宇的代理人訴稱，房地產(chǎn)開發(fā)公司應按總房款的0.05‰向錢宇支付違約金。根據(jù)合同法的相關規(guī)定，當事人一方不履行合同義務的，應當承擔違約責任。房地產(chǎn)開發(fā)公司未按合同約定的時間向錢宇交付房屋，已經(jīng)構成違約，應當承擔違約責任。按照雙方的約定，以買受人累計已付房款的0.05‰向買受人支付違約金。錢宇向房地產(chǎn)開發(fā)公司支付了首付210.8萬元之后，又辦理了254萬元的銀行按揭貸款。雖然該房款部分為銀行貸款，但房地產(chǎn)開發(fā)公司實際上已經(jīng)得到合同約定的全部房款，所以，房地產(chǎn)開發(fā)公司應按照全部房款向錢宇支付違約金。
房地產(chǎn)開發(fā)公司辯稱，錢宇只向房地產(chǎn)開發(fā)公司累計交付了210.8萬元的首付款，逾期交房22個月交房的違約金，是以210.8萬元為基數(shù)來計算，違約金共計6.9564萬元。況且，合同約定，逾期1年交房的，購房者有權解除合同。錢宇如果對延期交房不滿，可以要求解除合同。
法院判定 違約金按全款計算
法院經(jīng)審理認為，錢宇和房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的商品房預售合同合法真實有效。根據(jù)合同法第一百零七條的規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。房地產(chǎn)開發(fā)公司沒有按照約定時間交付房屋，構成違約，應承擔違約責任。
房地產(chǎn)開發(fā)公司于2017年5月1日向錢宇交付商品房驗收通知書，合同約定的交房日期為2015年7月1日，房地產(chǎn)開發(fā)公司逾期交付商品房，逾期時間共計22個月。按照錢宇和房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的商品房預售合同約定，如果逾期交房，每過期1日按照累計已付房款的0.05‰支付違約金，逾期1年交房的，購房者有權解除合同。錢宇主張房地產(chǎn)開發(fā)公司繼續(xù)履行合同，所以，房地產(chǎn)開發(fā)公司須向錢宇支付逾期交房違約金。
關于違約金的計算標準，合同約定的“累計已付房款”應包括首付款和銀行按揭款，并不是房地產(chǎn)開發(fā)公司所稱的首付款。房地產(chǎn)開發(fā)公司混淆了商品房買賣與銀行按揭兩個不同性質的法律關系。由于銀行按揭已經(jīng)向房地產(chǎn)開發(fā)公司支付，即房地產(chǎn)開發(fā)公司得到了所售房產(chǎn)的全部款項，所以銀行按揭理應納入累計已付房款。
據(jù)此，最后法院判決，房地產(chǎn)開發(fā)公司向錢宇賠付22個月的逾期交房違約金，違約金為每日總房款的0.05‰，共計15.3384萬元。
判決宣布后，原、被告沒有提出上訴，一審判決生效。
在此，律師提醒購房者，在購買商品房時，要注意考察房地產(chǎn)開發(fā)商的資質和資金實力，避免陷入“爛尾樓”的風險之中。在與開發(fā)商簽訂合同時，要注意逾期交房違約金的相關條款，弄清違約金的計算方式，約定好貸款和全款購房的違約金計算標準，以免陷入格式條款的陷阱。(文中人均為化名)
