7日，《住房租賃條例(征求意見稿)》開始向社會(huì)公開征求意見。針對(duì)住房租賃領(lǐng)域存在的“爆雷”風(fēng)險(xiǎn)、殺“租”盤陷阱、租客安全、哄抬房租、捆綁消費(fèi)等問題，條例作出哪些規(guī)定?各方人士對(duì)條例相關(guān)內(nèi)容有何期待與建議?新華社記者就此走訪了監(jiān)管部門、市場(chǎng)主體和行業(yè)專家。
熱點(diǎn)一：防范長(zhǎng)租平臺(tái)“爆雷”風(fēng)險(xiǎn)
今年8月底，原名巢客的上海寓意長(zhǎng)租平臺(tái)陸續(xù)在上海、成都、杭州等多地“爆雷”。大量業(yè)主與房東蒙受大額經(jīng)濟(jì)損失。據(jù)監(jiān)管部門介紹，部分企業(yè)為高速擴(kuò)張、搶占市場(chǎng)，往往采用“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”等高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)手段。
對(duì)此，條例規(guī)定，住房租賃企業(yè)存在“長(zhǎng)收短付”“高進(jìn)低出”等高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)行為的，房產(chǎn)管理等部門應(yīng)當(dāng)將其列入經(jīng)營(yíng)異常名錄，加強(qiáng)對(duì)租金、押金使用等經(jīng)營(yíng)情況的監(jiān)管。直轄市、設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府可以建立住房租賃資金監(jiān)管制度，將租金、押金等納入監(jiān)管。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)工作負(fù)責(zé)人表示，以往很多企業(yè)進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)沒有門檻，幾乎沒有成本投入;同時(shí)，住房租賃企業(yè)可以在各地開設(shè)分支機(jī)構(gòu)，而地方監(jiān)管的分散不利于掌握其整體情況。條例明確了建立住房租賃企業(yè)登記制度,設(shè)置了行業(yè)準(zhǔn)入門檻，加強(qiáng)了監(jiān)管。
北京德恒(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人郭靂律師建議盡快出臺(tái)相關(guān)實(shí)施細(xì)則、地方性條例、監(jiān)管措施細(xì)則等一系列配套規(guī)定，促進(jìn)條例落地。
熱點(diǎn)二：打擊“殺‘租’盤”陷阱
“虛假房源和租金貸是黑中介的兩把殺‘租’刀!”上海租客孟小姐被黑中介的虛假房源信息引誘，落入圈套，遭受經(jīng)濟(jì)損失。
“對(duì)方說租房需要綁定銀行卡，每月自動(dòng)扣款，要求我下載一款‘會(huì)分期’App�！辈痪们�，大學(xué)畢業(yè)生小孫在大連租房，被一租房平臺(tái)誘騙辦理了租金貸，遭受損失。
針對(duì)黑中介、虛假房源、違規(guī)租金貸形成的“殺‘租’盤”陷阱，條例規(guī)定：住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以及相關(guān)從業(yè)人員不得出現(xiàn)發(fā)布虛假房源信息、違規(guī)提供金融產(chǎn)品和服務(wù)等行為。
中國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法學(xué)研究會(huì)副秘書長(zhǎng)陳音江指出，在對(duì)虛假房源等違規(guī)行為的管理細(xì)節(jié)上還需要進(jìn)一步明確�！氨O(jiān)管部門除規(guī)定查驗(yàn)信息和實(shí)地看房，還應(yīng)規(guī)定，已成交房屋信息應(yīng)在限定時(shí)間內(nèi)完成合同備案，并在限定時(shí)間內(nèi)從宣傳展板及網(wǎng)站上撤下，避免不法中介以‘剛成交’當(dāng)借口�！�
自如首席運(yùn)營(yíng)官梁占華表示，條例對(duì)租金貸規(guī)范監(jiān)管十分必要，此舉將有利于引導(dǎo)行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，保障房客與業(yè)主的正當(dāng)利益，也有利于租賃機(jī)構(gòu)自身的安全穩(wěn)健發(fā)展。
郭靂認(rèn)為，在租房市場(chǎng)中，租客相對(duì)比較弱勢(shì)，通常難以對(duì)企業(yè)主體的違法、違規(guī)行為進(jìn)行舉證。“建議對(duì)相關(guān)行為采取舉證責(zé)任倒置，發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，由住房租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)公司自證清白�！�
熱點(diǎn)三：更好保障租客安全
記者發(fā)現(xiàn)，對(duì)部分住房租賃企業(yè)工作人員破壞承重墻違規(guī)改造、將地下室等非居住空間出租的投訴屢見不鮮。成都租客徐女士稱，中介在她之前租住的住房里隨意搭建，“二居”變“四居”，安全隱患突出。
另外還有部分租客反映，曾遭房東或中介擅自帶人進(jìn)入租賃房屋。
對(duì)此，條例規(guī)定，出租的住房應(yīng)符合建筑、消防等方面的標(biāo)準(zhǔn)和要求;出租住房的室內(nèi)裝修應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，不得危及承租人的人身健康;未經(jīng)承租人同意，出租人不得擅自進(jìn)入租賃住房。
租客徐女士表示，出于隱私考慮，除非應(yīng)自己的邀請(qǐng)或要求，租客一般都不希望房東隨意進(jìn)出租賃房屋，特別是在發(fā)生爭(zhēng)議的情況下，這也是避免矛盾激化的需要。
成都房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)劉翔認(rèn)為，相關(guān)規(guī)定對(duì)市場(chǎng)的作用是積極的，不過落實(shí)甲醛污染監(jiān)管仍有一定難度。
貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉認(rèn)為，條例內(nèi)容有利于倒逼住房租賃企業(yè)進(jìn)一步核查自身經(jīng)營(yíng)行為的合規(guī)性，但由于市場(chǎng)主體和租賃房源數(shù)量大、種類多，監(jiān)管如何落實(shí)全面覆蓋將是監(jiān)管的難點(diǎn)。建議各城市建立糾紛處理和舉報(bào)公示制度，暢通投訴舉報(bào)渠道，對(duì)公眾反饋的問題積極進(jìn)行問詢、約談、整治。
熱點(diǎn)四：治理哄抬租金、捆綁銷售，敦促企業(yè)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)
今年初，部分長(zhǎng)租公寓平臺(tái)疫情期間在一些城市突然普漲房租的情況受到輿論關(guān)注。另外，長(zhǎng)期以來不少租客對(duì)通過租賃平臺(tái)租房時(shí)捆綁簽訂服務(wù)合同，但“服務(wù)費(fèi)不少交，服務(wù)卻找不到”的情況普遍不滿。
北京一名知名房產(chǎn)中介公司管理人員還透露，部分大型房產(chǎn)中介公司通過自身市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)壟斷區(qū)域房源，操縱房租從中牟利已成行業(yè)“潛規(guī)則”。
條例規(guī)定，住房租賃企業(yè)等市場(chǎng)主體在從事住房租賃有關(guān)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵守《中華人民共和國(guó)反壟斷法》《中華人民共和國(guó)反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》等的有關(guān)規(guī)定，禁止哄抬租金、捆綁消費(fèi)等擾亂市場(chǎng)秩序的行為;房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員不得有“賺取租金差價(jià)”的行為。
中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)專家委員會(huì)專家邱寶昌指出，條例對(duì)囤積居奇、操控房租等行為進(jìn)行有效調(diào)控，有利于進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)，是此次征求意見的一個(gè)亮點(diǎn)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，條例規(guī)定企業(yè)不能既收“中介費(fèi)”又當(dāng)“二房東”，但當(dāng)前市場(chǎng)上，租賃企業(yè)和中介企業(yè)往往通過資本運(yùn)作結(jié)合在一起，條例應(yīng)對(duì)此現(xiàn)實(shí)有所考慮。此外，一些企業(yè)將“中介費(fèi)”更名為“服務(wù)費(fèi)”重復(fù)收取的情況也值得注意。
梁占華表示，多項(xiàng)舉措支持長(zhǎng)租行業(yè)發(fā)展，是國(guó)家“租購并舉”方針的落地和深化。自如今后將繼續(xù)在合規(guī)經(jīng)營(yíng)、信用建設(shè)與信用應(yīng)用等方面積極與相關(guān)部門對(duì)接，助推行業(yè)發(fā)展。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)工作負(fù)責(zé)人表示，條例加大了對(duì)群眾權(quán)益的保護(hù)，將發(fā)布虛假房源信息、克扣或延遲返還租金押金等列入禁止行為中，對(duì)大企業(yè)哄抬租金等行為加強(qiáng)了打擊力度，此外，在法律責(zé)任方面加大了違法懲處力度，明晰了相關(guān)的違法情節(jié)。住房租賃市場(chǎng)是一個(gè)新生的市場(chǎng)，發(fā)展時(shí)間還不長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)模式仍在不斷探索之中，隨著監(jiān)管逐步到位，市場(chǎng)將得到規(guī)范。(參與記者：盧宥伊、鄔慧穎)
